不動産投資はする気が起きない

 アベノミクスの影響もあり、不動産取引や投資が活発になっているようです。先日、会社に不動産投資勧誘の電話がありましたが、どうも話がかみあわない。「どなたにおかけですか?」と聞いたところ、「今電話をされているあなたに投資していただきたいのです」との答え。速攻断りましたが、どうも、特定個人にセールスしているわけでなく、片っ端から電話をかけ、相手がだれかもわからないけどセールスをしているようです。それでも買う人がいるのでしょうかね。

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 さて、マネー雑誌や専門家のあいだでも不動産投資についての言説が増えてきました。書店にいけば不動産投資についての本は山盛り。インデックス投資について書いた本はほとんどないというか、タイトルにインデックスがついているのって、山崎 元、 水瀬ケンイチ両氏の「ほったらかし投資術」しかないような気がします。インデックスに比べてはるかにメジャーな不動産投資ですが、私は自分に不向きだとして、よほどのことがない限り行う気はありません。

 プレジデント最新号には「REITvsサラリーマン大家、お得な不動産投資は?」という記事が載っています。ところが、この記事REITは他人が運営して、サラリーマン大家は自分で運営するという違いしか書いてなくて、どちらがお得かについては全く触れていない不親切な記事ですが、一つ驚いたことがありました。

 記事に取り上げられている成功したサラリーマン大家氏は表面利回りこそ10%ありますが、維持管理費やローン返済費をのぞいたキャッシュフローの利回りは3%台しかないのです。サラリーマン大家が成功するには、不動産仲介会社や管理会社のいうままになってはダメで、何十件という候補から良い物件を選び、維持管理などもできるだけ自分の手でやるのが収益アップのコツです。そこまでやっても3%強というのは、そういうのが好きな人にはいいでしょうが、ものぐさな私にとってはとてもできません。

 不動産投資本では、サラリーマンは不動産関連では住宅ローンを借りられ、史上空前の低金利の今こそ借りなければ損、みたいな話があります。確かに3%強の利回りでも、例えば銀行から5000万円借り入れられれば、150万円の収益があがります。一方、借り入れをせず、自己資産が1000万円しかなく、株などで6%と倍のリターンがあったとしても60万円しかないのだから、元手を増やすレバレッジの威力がいかにすごいかわかります。

 しかし、これも裏を返せばマイナス方向に行ったら大変なことになるわけで、アメリカのサブプライムローンなんかまさにそうですよね。日本では天災のリスクが高いのですが、住宅がもし被災しても借金は残る二重ローン問題もあり、何かあった場合はアメリカ以上に悲惨なことになります。そもそもサラリーマンだから借りられるといっても、パナソニックやソニーなど日本を代表する大企業が大量にリストラをやっているご時世ですから、多額のローンはリスクが高い。不動産を見る目があり、絶対リストラされないような人だったらいいでしょうが、私はとてもそんな勇気がありません。

 一方、海外の不動産投資も話題になっています。個人向けの資産運用について数々の著作を出されている内藤忍さんは、金融資産が3000万円あれば、コア資産として1000万円、サテライト資産として2000万円あり、サテライト資産は積極的に投資をしたほうがいいとして、海外不動産投資を筆頭候補としています。
http://www.shinoby.net/2013/05/3003000.html

 ただ、これも人を選ぶと思います。ネットの利回りは8%とテキサスの物件を紹介されていますが、これはドル建てなわけですから、アベノミクスがうまくいかずに再び円高になったら、為替差損のほうが上回ってしまう。ドル建てならまだしも、最近多いアジア系の不動産投資の場合、現地通貨建てだったりするとボラリティはもっと激しいでしょう。

 また、この物件は内藤さんが紹介されているから、ある程度信用ができると思いますが、海外の投資物件を契約するときは基本的には英語の契約となります。ビジネス英語満載の契約書を目を皿のようにして、抜けているところはないか確認するほどの語学力は私にはありません。実際、会社の仕事でそういう機会もありますが、リーガルチェックをきちんとうけております。個人で契約するときにどこまでそういうことができるかは疑問。語学がしっかりしないと機動的な売買もできないだろうから流動性にも欠けるでしょう。

 また、生まれ育った日本の不動産投資ですら、物件を数十件~100件チェックした上に管理をしっかりしなければならないのに、社会風俗もあまりしらない海外の物件を購入するのなら、やはり何十回と現地をみないと、本当にその物件がいいのかわからないと思います。だって、米国なんか不動産投資が盛んだから、日本からのこのこ行く人よりも、はるかに早く地元の投資家が良いところをおさえているでしょうから。

 不動産投資そのものを否定する気はありません。上にあげたような出来事が起きない可能性もあるし、短期売買で収益を上げられるかもしれません。実際に不動産投資で儲けている人がいるから、不動産本の著者になっているのですし。ただ、あの「金持ち父さん」のロバート・キヨサキ氏ですら不動産投資に失敗してホームレスになったことがあります。キヨサキ氏は類まれなる才幹があるから、そこから大金持ちになったのでしょうが、私にはとても無理ですね。また、内藤氏のいうコア・アンド・サテライトも、私はサテライトの部分がせいぜい3割で、とても3分の2をサテライトにする勇気がありません。

 不動産への投資は一定部分必要だと思うので、私はREITにしています。もし、金融資産が1億円ぐらいになることが将来あったら、はじめて1000万円ぐらいは実物不動産に投資してもいいかも。もしくは海外移住するときぐらいかな。

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No title

自分は不動産関係が本業ですが、1億あったら1,000万円、それまではREITでよいのでは、というのはおっしゃる通りだと思います。

不動産は自分で投資対象をいじって価値をアップできる可能性がある、という魅力はありますが、個人で不動産で成功している知り合いに共通するのは、努力、センス、人的ネットワークの三拍子がそろっている、ということです。
普通の人がちょっとセミナーや本でかじって、しかもレバレッジまでかけてやるものではないでしょうね。

Re: No title

コメントありがとうございます。

不動産投資は本業の片手間ではなく、そっちがメインになってもおかしくないぐらいの努力が必要だと思います。
しかも、がっつり勉強が必要。ものぐさな私にはやはり無理です。
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Author:夢見る父さん
40過ぎの窓際サラリーマン。数学と英語は大の苦手だけど、コツコツ投資頑張ります

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