不動産投資の利回りについて

　先日、不動産投資について書きましたが、不動産投資の利回りは株式投資と違う言い方をしますので、表面的に不動産投資の利回りが良いと飛びつかないことが大切かと思っています。

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　一般的に投資の利回りは年間の利益を投資額で割った数字です。たとえば100万円で買った株価を年末に110万円で売却すると（税金、手数料を除いて）年間の利益が10万円、投資額が100万円ですから、投資の利回りは10％になります。もしこの間に配当1万円をもらっていたとすれば、年間利益が11万円、投資額が100万円だから11％になります。

　リスクプレミアムという言葉があります。日本のような先進国の場合は、国債のリスクがない無リスク資産と考えられます（将来的に財政破綻がせまれば別の話になります）。株式などの値下がりする危険もある投資は、その分、リスクをとるわけですから、無リスク資産に投資するよりも、プレミアムとして、利回りが良くなれば、だれもリスク資産に投資しなくなります。日本の株式のリスクプレミアムがどのくらいか説がありますが、３～６％の範囲だとされます。現在、日本の無リスク資産である10年国債の金利は１％強です。したがって、株式に投資すれば、弱気の人で４％強、強気の説では７％強のリターンが見込まれます。

　先日、「世界的なプロでもマンション投資は３％」とのエントリーを書きました。http://yumemirutosan.blog.fc2.com/blog-entry-600.html　日経の記事を読めば、第一生命がゴールドマンサックス系の資産会社と組んだ場合の、予想する利回りが３％台後半というわけですから、日本株の低い水準よりもさらに少ないわけです。不動産のボラティリティが株式よりも安定しているのならば、納得できますが、バブル崩壊後の日本の歴史を見れば、とてもそうはいえないですね。

　さて、不動産投資の世界では、利回りの意味がまた違ってきます。たとえば個人投資家向けの不動産投資の検索サイトで調べると、利回りが８％、９％といった数字の物件がごろごろしています。

　あれ？それならば第一生命の３倍も素人が稼げるのではないか、と思うかもしれません。しかし、このサイトの一番下にこういう注意書きがしてあります。想定利回り：満室時表面利回り（年）＝賃料×12ヶ月／購入価格。つまり、ここに書かれている利回りとは、物件が満室になった場合の家賃を購入価格で割ったものです。

　物件がぼろかったり不便な場所にあれば購入価格＝分母が小さくなるのですから、同じ賃料でも利回りがアップします。けれども、そうした物件は満室になるとは限りません。私は、大規模な工場のそばで不動産投資をした人がおりますが、工場が移転してしまったため、だれも部屋を借りようとはせず、大赤字になった人を知っています。ここまで極端でなくても、アパート、マンションなどで入居者募集の張り紙がしてあるものは、都心に近い地域でもごろごろしています。

　また、固定資産税も払わなければならないし、銀行から不動産投資のための資金を借りたなら、ローンの金利も払わないとなりません。さらに、家賃の滞納や、部屋に不具合があれば修繕費など、購入費以外にもかかるお金はバカになりません。こうしたものをさしひけば、プロでも投資の利回りが３％台にしかならず、多くの個人投資家にとって厳しい状況だということが分かるでしょう。

　ただ、不動産投資は絶対やるなというと、私は違うと思います。都心部を中心に地価は底打ちしていますし、東京五輪に伴って開発、環境整備が行われ、人口が増える地域というのもでてくるでしょう。そうしたなか、自分で何十箇所と物件を調べるとともに、独自の購入ルートがあって購入価格を下げる努力を行うとともに、修繕、リフォームを自分で行うなどコストを削減していけば、株式のインデックス投資以上の投資利回りが上がる可能性はあると思います。ただ、そこまでやるには、片手間ではとてもできません。私自身はお手軽なインデックス投資をメインにして、不動産投資も自分の代わりにリスクを負ってもらうＲＥＩＴぐらいにするつもりです。

　なお、私は本で不動産投資を勉強しただけで、実際には行っていないので、間違っていたらどうぞご指摘してください。